Sebbene psicologicamente può sembrare un intervento drastico, la sostituzione edilizia è una casistica assolutamente percorribile ed economicamente sostenibile. E' vero che si richiede un impegno finanziario forte, tuttavia, costi alla mano e in base alla nostra esperienza, è una procedura estremamente conveniente rispetto ad altre soluzioni che, dettate solo dalla paura del terremoto, si rivelano discutibili o precarie. Le più gettonate sono: "compro una casa nuova e rivendo quella vecchia" e "costruisco una casetta di legno per l'emergenza". Nel primo caso si spendono i soldi per una casa nuova che comunque andrebbe valutata in qualità e si rischia che il vecchio edificio non si riesca a vendere (se è problematico per se lo sarà  anche per un potenziale compratore). La casetta di legno è invece una "non soluzione" in quanto non c'è nulla di più imprevedibile di un terremoto: non ha molto senso avere un ricovero di emergenza quando l'emergenza non può essere prevista. Una casa nuova, affidabile e sicura al 100%, è invece la soluzione definitiva al problema poichè protegge dal rischio sismico 365 giorni l'anno e migliora la qualità  della vita essendo uno scudo per ansia e preouccupazione. Per nostra esperienza e in base a testimonianze di casi concreti, possiamo affermare che la certezza di sentirsi sicuri sempre è uno degli aspetti chiave, soprattutto se in famiglia ci sono bambini, anziani e malati, situazioni per cui diventa difficile gestire anche una semplice uscita all'aperto in caso di scosse leggere.

Assolutamente. I vantaggi sono molti, significativi e tali da rappresentare una svolta anche per la qualità della vita. Cerchiamo di riassumerli brevemente in questo poco spazio.

1. Valore di mercato. Una casa di nuova costruzione possiede un valore di mercato sensibilmente superiore rispetto a quella vecchia. La differenza cresce esponenzialmente se ci troviamo in zona sismica, soprattutto in un momento storico in cui il problema comincia ad essere particolarmente sentito dall'opinione pubblica. Nella demolizione e ricostruzione quindi, è vero che si spende, ma nella realtà si sta compiendo un vero e proprio investimento immobiliare.
2. Abbattimento delle manutenzioni. Una casa vecchia, pur se ristrutturata, costa negli anni in riparazioni poichè tutte le componenti, soprattutto quelle impiantistiche, sono soggette al naturale e fiosologico degrado. In una casa nuova queste spese sono drasticamente inferiori.
3. Abbattimento dei consumi energetici. E' uno degli aspetti più apprezzati: un edificio risalente a decine di anni orsono consuma energia in modo spropositato rispetto al reale fabbisogno. Questo perchè all'epoca si costruiva senza nessuna accortezza in merito e perchè il costo delle bollette era sensibilmente più basso di oggi. Un edificio di nuova costruzione, efficacemente isolato e dotato di fonti alternative, abbatte drasticamente i consumi energetici, sia per il riscaldamento che per l'elettricità.
4. Migliore comfort climatico. Oltre ai costi energetici abbattuti, c'è da considerare il comfort degli ambienti, dal punto di vista del riscaldamento invernale, del raffrescamento estivo e dell'umidità interna. Insomma, una casa nuova consuma meno ed è calda e accogliente, soprattutto se ci sono bambini piccoli e anziani: fare una doccia di inverno non richiederà stufette o ventilatori elettrici.
5. Barriere architettoniche. Molti edifici vecchi sono pieni di barriere architettoniche, con ovvie problematiche in presenza di persone diversamente abili o anche semplicemente quando l'età avanza. Nel ricostruire questo problema può essere definitivamente risolto, sia impostando la casa su un unico piano, sia prevedendo ascensori nel caso di condomini.
6. Dotazioni tecnologiche. L'evoluzione delle tecnologie è stata notevole negli ultimi anni ma è difficile e costoso predisporre su una casa vecchia soluzioni moderne in tal senso. In una casa di nuova costruzione possono invece essere previsti agevolmente sistemi e cablaggi per tutti i sistemi elettronici ed informatici: cablaggi in fibra, domotica, sistemi di riconoscimento del viso, automazione delle aperture, illuminazioni intelligenti a basso consumo, impianti hifi sorround o a filodiffusione, telecontrollo a videocamere via internet, aspirapolveri centralizzati ecc. ecc.
7. Revisione degli ambienti. E' notorio che i vecchi edifici sono mal disposti rispetto alle esigenze attuali, sia per funzionalità che per estetica, spesso con molti spazi sprecati. Con la demolizione e ricostruzione è possibile reimpostare completamente la suddivisione degli ambienti con libertà assoluta, configurando gli spazi in base al proprio gusto e alle proprie esigenze, addirittura dividendo o accorpando diverse unità immobiliari.

Ci sono essenzialmente due casistiche: quando l'immobile è soggetto a vincoli particolari, (per esempio quello storico-artistico ex D.lgs. 42/2004) e quando l'edificio è strutturalmente collegato ad altri, come nel caso dei centri storici. In quest'ultimo caso, la demolizione è perseguibile solo per l'intero complesso, necessitando quindi dell'accordo di tutti i proprietari costituenti il nucleo edilizio contiguo.

Il problema è puramente economico. Possiamo certamente affermare che esistono mezzi tecnici per adeguare sismicamente edifici storici in modo impeccabile. Tuttavia i costi salgono notevolmente perchè c'è bisogno di intervenire in modo pesante e radicale, utilizzando tecnologie differenziate che richiedono complessi studi, su tutto l'apparato portante dell'edificio.

E' ovvio che il costo di una casa nuova dipende dalla composizione architettonica, dal grado di finitura e dal lusso che si vuole ottenere. Per nostra esperienza possiamo dire che bisogna preventivare una base di 1500 € per metro quadrato lordo, comprensivo di ogni onere (demolizioni, smaltimenti, lavori, spese tecniche, iva ecc.). Ridurre questa cifra è difficile in quanto ci sono acune componenti edilizie per le quali non si può scendere a compromessi, ossia fondazioni, struttura portante, impianti ed apparato di risparmio energetico. E' vero che tali importi sono alti, ma sono di gran lunga inferiori a quelli necessari per l'acquisto di una casa nuova, con il vantaggio però di non doversi accontentare di quello che offre il mercato, potendo invece configurare la casa nuova a misura delle proprie esigenze.

Come già  detto, non è possibile nel modo più assoluto economizzare sulle componenti essenziali della casa. Tuttavia esistono alcuni accorgimenti che si sono sempre rivelati molto utili. Una prima strada è quella di sfruttare, con una pratica edilizia ben studiata, i forti incentivi fiscali emanati dal Governo, che periodicamente si succedono. Nel momento in cui scriviamo per esempio, è possibile portare in detrazione un massimale di 96.000 Euro fino all'85%. Nell'ipotesi più ottimistica si tratta di un risparmio di ben 81.600 Euro! In secondo luogo, è possibile abbattere i costi ricostruendo una casa più piccola di quella esistente, andando ad ottimizzare gli ambienti con una progettazione ben studiata. Questo percorso si è rivelato particolarmente gradito a quei clienti che altrimenti avrebbero rinunciato per insufficenza di budget. Tra l'altro costruire un edificio più piccolo non significa necessariamente rinunciare agli spazi poichè nell'edilizia vetusta, in particolare negli anni 50-80, si tendeva a realizzare grossi ambienti poco funzionali (ingressi, lunghi corridoi, cameroni di 20 mq ecc.).

Il nostro studio è specializzato in servizi all inclusive, che in casistiche complesse come quelle della sostituzione edilizia è un vantaggio enorme. Demolire e ricostruire infatti comporta valutazioni su argomenti molto diversi tra loro (valutazioni preliminari, preventivazioni, progetto architettonico, strutture, impianti, energetica, gestione fiscale, eventuali mutui ecc.) che, se non gestiti con accortezza e con mezzi adeguati, rischiano di confondere anche il cliente più scrupoloso. L'esperienza è dalla nostra parte, avendo positivamente concluso svariati interventi, arrivando a gestire anche aspetti marginali ma importanti come eventuali pratiche di mutuo, movimentazione del mobilio o assistenza per l'alloggio temporaneo durante i lavori. Operativamente ci muoviamo nel seguente modo. Viene eseguito uno studio di fattibilità  preliminare, gratuito e senza impegno, in cui vengono evidenziati una stima di costi, tempistiche e un promemoria dei passi da compiere dall'inizio alla fine dell'iniziativa. Successivamente, se il cliente è interessato, si procede ad uno studio di fattibilità  rigoroso, del costo di circa 1000 € per unità  immobiliare oltre eventuali spese di trasferta, in cui vengono approfonditi aspetti più dettagliati come la tipologia edilizia da ricostruire, la sussistenza di particolari vincoli urbanistici, l'accesso a benefici fiscali, le modalità  di appalto, la stima puntuale dei costi, i tempi di pagamento ecc.. Infine, solo quando il cliente sarà convinto si procederà alla stipula dei contratti per procedere operativamente con progetto e lavori.

Lo Studio De Simone non è una ditta di costruzioni, per cui l'esecuzione dei lavori deve essere affidata ad un'impresa qualificata del settore. Per garantire al massimo il cliente operiamo mediante una procedura di appalto molto rigorosa, consistente nella selezione tra più imprese che dovranno esibire forti requisiti tecnici e di qualità  e sottostare ad una contrattualistica blindata da noi predisposta, che comprende tra l'altro una polizza fidejussoria a favore del cliente.

Assolutamente si, si tratta di un appalto privato per cui il cliente può assegnare i lavori a chi vuole. Tuttavia vengono richiesti ugualmente i requisiti minimi di qualità, vengono sottoposte le stesse contrattualistiche e vengono richieste le medesime garanzie. Il tutto non per pregiudizio o per mancanza di fiducia, ma a tutela della eccellente riuscita del lavoro che è l'obiettivo sia nostro che del cliente.

Partiamo dal presupposto che, qualsiasi tipologia si scelga, i requisiti che deve garantire il nuovo edificio sono gli stessi. Se parliamo di sicurezza sismica, poco cambia la tecnologia che si adotta, la casa sarà  al 100% sicura nei confronti del massimo terremoto di progetto. La scelta quindi si basa su un confronto con il cliente nel quale verranno evidenziati pregi e difetti di ogni tipologia strutturale. Se il cliente desidera, si possono valutare anche soluzioni tecnologiche più spinte, per esempio strutture su isolatori sismici.

Certamente. Sul mercato esistono moltissime ditte serie, sia italiane che straniere, che forniscono case prefabbricate in legno di altissima qualità. Ovviamente in questi casi siamo soliti eseguire un approfondito screening sulla qualità  costruttiva, la provenienza dei materiali e la risposta ai requisiti sismici perchè è tutt'altro che romota la possibilità  di incappare in imbrogli da fornitori non all'altezza, che peraltro infangano il nome di quelli seri. In ogni caso occorre considerare che i costi sono generalmente più alti perchè alla cifra della fornitura della casa (quella pubblicizzata nelle brochure) vanno aggiunti una serie di oneri complementari a carico del privato non trascurabili (scavi, fondazioni, sistemazioni esterne, allacci impiantistici, spese tecniche ecc.).